Modelo financiero para administración de propiedades

Pronóstico financiero a 36 meses para dueños de administradoras de inmuebles, en Excel. Convierte tu cartera de unidades administradas, comisiones, ocupación, morosidad, equipo, gastos y préstamos en una proyección mensual de unidades, ingresos, caja propia y fondos de propietarios.

Qué hace:

• Separa tu caja del dinero de los propietarios: las rentas que cobras entran a una cuenta de terceros, donde retienes tus comisiones, pagas el mantenimiento y dispersas el resto. El modelo lleva esa cuenta aparte de tu caja propia y te avisa los meses en que tu caja propia es negativa, es decir, cuando estarías pagando tus gastos con dinero de los propietarios.
• Capacidad del equipo con peso de carga: cada tipo de cartera tiene su peso (una renta vacacional da más trabajo que un departamento en condominio). El modelo compara esa carga con lo que pueden llevar tus administradores de cartera y calcula cuántos necesitarías.
• Cartera por tipo de contrato: comisión sobre la renta cobrada o cuota fija por unidad, con unidades, altas y bajas, ocupación, morosidad, colocación de inquilinos, margen sobre mantenimiento, costo directo, e ingreso y margen por unidad.
• Estacionalidad mensual para la captación de unidades y la colocación de inquilinos.
• 17 verificaciones con alertas: caja propia bajo tu mínimo, caja propia negativa, uso del equipo sobre tu meta, más carga que capacidad, cartera que baja, ingreso por unidad bajo, margen bruto bajo, morosidad alta, dependencia de un tipo de cartera, fondos de terceros retenidos de más, meses con pérdida, cobertura de deuda y errores de captura (incluida una ocupación escrita como 95 en lugar de 95%). Cada alerta indica el primer mes afectado y dónde revisar.
• Tres escenarios (Base, Conservador, Optimista) que ajustan captación, rentas y gastos.
• Hasta 12 tipos de cartera, 15 puestos, 20 gastos (con inicio y fin para gastos de una sola vez), 10 compras de activos (incluida la compra de cartera de otra administradora) y 5 préstamos.

Incluye un libro en blanco, sin datos de muestra, listo para tus números, y un libro de ejemplo con una administradora ficticia y datos sintéticos donde se disparan las 17 verificaciones, para que veas cómo se comporta cada una. La guía en PDF explica la configuración paso a paso.

Funciona en Excel 2010 o posterior (Windows y Mac) y en LibreOffice Calc. Abre en Google Sheets y Numbers, pero ahí las listas desplegables y los gráficos pueden verse distintos. No usa macros.

Qué no hace: no se conecta con tu software de administración de propiedades, bancos ni contabilidad; no lleva la cuenta de cada propietario, inquilino o unidad (trabaja por tipo de cartera con promedios); no modela la contabilidad de los condominios ni sus fondos de reserva; no calcula IVA, impuestos ni retenciones; no genera balance general ni estados financieros formales; no revisa contratos de administración o arrendamiento, ni requisitos legales sobre el manejo de fondos de terceros; no valúa la administradora ni proyecta más allá de 36 meses.

Solo una estimación para planificar. No es asesoría financiera, contable, fiscal, legal, laboral ni crediticia, y no garantiza ningún resultado. Los resultados dependen por completo de tus datos. Las cifras del libro de ejemplo son ficticias y no son referencias para ninguna administradora.